Cómo afecta la nueva ley de alquileres a los propietarios
Qué cambió para el propietario después de la derogación del régimen de 2020: plazo, índice, moneda y qué conviene dejar escrito en el contrato.
Qué cambió, en concreto
La ley de alquileres de 2020 (27.551) impuso un piso de plazo, un índice de actualización y otras reglas que el mercado terminó usando como plantilla. El DNU 70/2023 derogó ese régimen. Desde entonces, la locación de inmuebles se rige, en lo sustancial, por el Código Civil y Comercial: las partes pactan plazo, canon, moneda y forma de actualizar, y las normas del Código entran cuando el contrato calla. Las reglas pueden seguir cambiando; este texto es una guía operativa para inmobiliarias y propietarios, no un dictamen legal. La explicación canónica del marco vigente está en ley de alquileres en Argentina.
Qué puede acordar hoy un propietario
- Plazo — ya no está amarrado al mínimo de tres años de aquella ley. Un año, dieciocho meses u otro plazo sirven si quedan fecha de inicio y de fin por escrito. Más detalle en la guía sobre duración del contrato.
- Índice y frecuencia — ICL, IPC, UVA, un porcentaje fijo o un coeficiente propio. Hay que escribir la fórmula, no solo el nombre del índice. Para elegir, sirve ICL, IPC o UVA: qué índice conviene.
- Moneda — pesos, dólares u otra moneda, si las partes lo pactan con claridad (cómo se paga, a qué tipo de cambio y qué pasa si no hay divisa).
- Gastos — quién paga expensas ordinarias, extraordinarias, servicios e impuestos. La libertad de pacto no borra la necesidad de un criterio estable: qué gastos paga cada parte.
Qué debería pedirle el propietario a la inmobiliaria
Más libertad en el contrato implica más trabajo de administración. El propietario no gana si el índice se calcula mal o si la liquidación mezcla alquiler, expensas y honorarios. Conviene pedir, por escrito:
- El contrato con plazo, canon, índice y gastos en el mismo documento que se firma, no “después lo vemos por WhatsApp”.
- El valor del índice usado en cada ajuste, con las dos fechas. Se puede contrastar en la calculadora de aumento de alquiler.
- Recibos de cada cobro y una liquidación mensual reconstruible: qué se cobró, qué se descontó y qué se transfiere.
- El inventario de ingreso y los comprobantes de reparaciones. Sin eso, al egreso se discute de memoria.
Errores que se pagan después
- Confundir “libertad de pacto” con “sin contrato” — el Código sigue aplicando plazos y reglas supletorias cuando falta texto.
- Pactar un índice y calcular otro — si dice ICL, no se aplica IPC “porque da parecido”.
- Plazos muy cortos sin capacidad operativa — cada vencimiento es un ingreso, un egreso y una liquidación extra.
- No registrar el contrato en un sistema — con índices distintos por unidad, la planilla se queda corta. Ver Excel vs un sistema.
Cómo se opera esto mes a mes
Una vez firmado, el trabajo es el de siempre: cobrar, ajustar, emitir recibo y liquidar. Rentaloop guarda en cada contrato el plazo y el índice pactados, calcula el aumento con datos oficiales y arma la liquidación con los cobros del período. Si estás armando un contrato nuevo, pasá por cómo armar un contrato de alquiler en 2026. Ante una duda jurídica sobre un caso concreto, consultá con un abogado: la norma se lee sobre el contrato firmado, no sobre un resumen de blog.
Cómo lo busca un dueño en Google (y cómo lo traduce el mostrador)
En Argentina el propietario no googlear “DNU 70/2023”: busca “nueva ley de alquileres”, “¿siguen siendo tres años?” o “¿puedo poner ICL?”. En el mostrador la inmobiliaria traduce eso a tres preguntas operativas: plazo, moneda e índice. El Código Civil y Comercial es el marco supletorio; el contrato escrito es lo que después se cobra.
Cuidado con vender “libertad total” como si no hubiera papeles. El dueño quiere saber si puede firmar a un año o en dólares; el operador tiene que responder con un texto usable, no con un titular de portada. Esto no es asesoramiento legal: es el vocabulario con el que se cierra (o se pierde) la locación.
- Búsqueda típica: “ley de alquileres 2026 dueños”.
- Traducción de agencia: plazo, índice, gastos y quién firma.
- Lo que no busca: un tratado de derecho; busca si el modelo viejo sirve.
Qué de esa “libertad de pacto” tiene que vivir en la ficha
Rentaloop no interpreta la norma. Guarda lo que pactaron: inicio, fin, canon, índice (ICL, IPC o UVA) y la frecuencia. La carga con IA lee el PDF firmado y propone esos campos; si el contrato no nombra índice, no lo inventes en el borrador.
Después el mes se opera igual: aumentos oficiales, cobros y recibos PDF y liquidación al propietario. Los recordatorios in-app avisan vencimientos; no hay portal del dueño. El recibo se envía por email o WhatsApp desde el panel. Si hay varios operadores, se invitan usuarios a la misma agencia para no tener “la ley nueva” en un Excel de uno solo.
Próximas decisiones que el propietario te va a pedir
Después de “¿qué cambió la ley?”, el dueño pregunta plazo concreto, qué índice no lo espanta y quién paga ABL y expensas. Esas no son notas al pie: son el contrato 2026 y la operatoria del primer aumento.
Si el inmueble ya está alquilado con un texto viejo, la libertad nueva no reescribe ese PDF. Ahí la conversación es renovación o anexo, no “actualizar por inflación porque ahora se puede”.
Para seguir leyendo
Si este caso te abre el siguiente, estas guías cierran el circuito sin mandarte a un resultado genérico: