Ley de alquileres en Argentina: marco vigente

Quien busca “ley de alquileres argentina” o “ley alquileres” suele querer saber si todavía mandan los tres años, el ICL obligatorio y las reglas de 2020. Ese paquete era la ley 27.551. El DNU 70/2023 lo derogó (art. 249). Lo que quedó como marco general es el Código Civil y Comercial (locación de inmuebles) y el texto firmado.

Esta página no es asesoramiento legal. No reemplaza a un abogado ni a la lectura del Boletín Oficial. Un PDF concreto, una cláusula rara o una provincia con norma propia se leen sobre el expediente, no sobre un resumen.

Qué piden “ley nacional”, “ley completa” y “ley comentada”

“Ley nacional de alquileres”, “ley de alquileres completa” y “ley de alquileres comentada” no son tres normas. Son la misma ansiedad: un PDF único, artículo por artículo, que le diga al mostrador qué firmar. Ese PDF ya no existe como régimen especial.

Lo que el buscador necesita, en la práctica, son cuatro cosas: si el mínimo de tres años sigue; si el ICL es obligatorio; si se puede pactar dólares o un año; y qué hacer con los contratos viejos. Las cuatro se responden con el DNU, el CCyC y el instrumento firmado — no con un “comentario” de blog que recicle la plantilla de 2020.

Si alguien te pide “la ley comentada”, no le armes un tratado. Mostrale el texto oficial, el contrato y la ficha. El dueño quiere saber si puede firmar a doce meses. El inquilino, si el aumento está escrito. Vos, si podés cobrar y liquidar sin pelear el número. Eso es oficio, no doctrina.

El ángulo del locador —plazo, moneda, índice en el mostrador— está en cómo afecta la nueva ley de alquileres a los propietarios. Esta página es el marco; ese post es la traducción para el dueño.

Línea de tiempo: 2020 → DNU 70/2023 → práctica 2026

En junio de 2020 el Congreso sancionó la ley 27.551. Armó un régimen especial de locación de vivienda: plazo mínimo, índice de ajuste y otras reglas que el mercado usó como plantilla. El texto está en InfoLEG (ley 27.551), con la observación de que fue abrogada por el art. 249 del DNU 70/2023.

En octubre de 2023 el Congreso reformó ese régimen especial (ley 27.737). En el mostrador se habló de ajustes más frecuentes. Semanas después, el 20 de diciembre de 2023, el Poder Ejecutivo dictó el DNU 70/2023 (“Bases para la reconstrucción de la economía argentina”), publicado en el Boletín Oficial el 21 de diciembre. El art. 249 deroga la ley 27.551. Los artículos siguientes sustituyen o derogan piezas del CCyC sobre locación, moneda y contratos.

El DNU no declara vigencia inmediata en ese capítulo. Por el art. 5 del CCyC, las normas suelen empezar a regir a los ocho días de publicadas. Estudios que leyeron el decreto ubican el arranque hacia fines de diciembre de 2023. No uses esa fecha para “corregir” un PDF firmado antes: los contratos anteriores no se reescriben solos. Verificá vigencia y texto consolidado en InfoLEG al firmar. Esto no es un dictamen.

En 2026 la práctica de oficina es una cartera mixta. Hay locaciones que todavía corren con ICL anual y tres años porque así se firmaron bajo el régimen viejo. Hay locaciones nuevas de doce o dieciocho meses, en pesos o en dólares, con IPC, UVA o un porcentaje. El error es tratarlas a todas con la misma plantilla mental de 2020.

CABA, PBA y el resto: no hay un federal inventado

El DNU y el Código se leen en fuentes oficiales (InfoLEG / Boletín Oficial), no en un resumen de blog. Si tu provincia o CABA tiene una norma propia sobre un punto concreto —un registro de temporarios, un uso colegiado, una pauta de publicidad—, esa norma no está detallada acá: no inventamos cobertura federal artículo por artículo.

CABA no “tiene otra ley nacional de alquileres”. Puede tener reglas locales que se suman al contrato y al CCyC. La Provincia de Buenos Aires tampoco reemplaza al Código con un régimen especial que listemos de memoria. El inmueble está en una jurisdicción: verificá esa jurisdicción. Un operador de CABA que copia un modelo de interior, o al revés, se arma un conflicto que el sistema no va a resolver.

Colegios de martilleros, convenios de honorarios y usos locales existen. No son “la ley 27.551”. Tampoco son un porcentaje nacional que esta página pueda recitar. Si tu colegio publica una pauta, leela ahí. Esto no es asesoramiento legal.

La ley 27.551 armó un régimen especial: plazo mínimo de vivienda, índice de actualización y otras reglas que el mercado usó como plantilla. Con la derogación, esas imposiciones dejan de ser el molde por defecto. Los contratos firmados bajo el régimen viejo no se reescriben solos: rige lo que ese PDF dice, hasta un anexo o una renovación.

Esto no es asesoramiento legal. Lo que sigue es memoria de mostrador: cómo se hablaba el contrato mientras el régimen especial estuvo vigente, y qué dejó de ser “lo que la ley manda” para los contratos nuevos. El texto histórico está en InfoLEG, ley 27.551.

Qué significaba la 27.551 en el mostrador

En la práctica de 2020–2023, “firmar un alquiler de vivienda” era casi siempre el mismo paquete. Plazo mínimo de tres años. Actualización con el ICL del BCRA —un índice armado con IPC e RIPTE a partes iguales—, no con “la inflación del kiosco”. Publicidad y canon pensados en pesos. Depósito de garantía topeado, en el texto de la ley, al equivalente del primer mes.

También se hablaba de un split de gastos: el locatario no cargaba, según aquel régimen, las expensas extraordinarias ni los gravámenes de la cosa; sí los gastos habituales de servicios a su disposición. Eso era el libreto. El operador recitaba “la ley dice tres años e ICL” y el Word de la agencia ya venía con esas cláusulas.

Ese libreto unificaba la cartera. Casi todos los contratos de vivienda se administraban igual: mismo plazo, mismo índice, misma pelea de ancla. Era rígido para pactar y cómodo para operar. El DNU sacó la rigidez. El trabajo cómodo no volvió: ahora cada PDF puede ser distinto.

• Plazo — el piso de tres años de vivienda era el cierre de la reserva. Hoy no es el molde por defecto de un contrato nuevo.
• Índice — el ICL anual (y, en el tramo 27.737, ajustes más frecuentes) era “el” índice. Hoy el índice es el que el contrato nombra. No “la ley requiere ICL”.
• Moneda — el hábito era pesos. Pactar dólares ya no se discute con la frase de 2020; se discute con la cláusula de pago y de tipo de cambio.
• Depósito y gastos — el tope y el split de aquella ley no se copian de memoria a un contrato 2026. Se escriben. El CCyC, como quedó tras el DNU, deja fianza y depósito a lo que pacten las partes (art. 1196 sustituido).

Qué se derogó, y qué no hace el DNU

El art. 249 del DNU 70/2023 dice, en una línea: derógase la ley 27.551. InfoLEG anota la 27.551 como abrogada por ese artículo. Eso es el fin del régimen especial. No es “ahora no hay Código”. No es “ahora todo vale sin escribir”. No es “los jueces ignoran el contrato”.

El mismo decreto sustituye artículos del CCyC: libertad de contratar con normas supletorias (art. 958), fianza y periodicidad del pago (art. 1196), plazo de la locación (art. 1198), moneda e índice (art. 1199), y reglas de resolución. Deroga otras (entre ellas 1202, 1204, 1204 bis y 1221 bis). El detalle está en el texto oficial, no en esta lista. Si vas a citar un artículo en un conflicto, leé el consolidado.

La ley 27.737 no es el tema de esta guía. Fue una reforma corta del régimen especial, inmediatamente anterior al DNU. No asumas que “volvió” ni que “sigue como ley de alquileres”. El operador de 2026 trabaja con el CCyC consolidado y con el PDF. Si un letrado te marca un artículo de 27.737 que todavía discute, eso es un caso: no una plantilla de cartera.

Contratos viejos: no se auto-reescriben

Un contrato firmado bajo la 27.551 no se convierte en “libertad de pacto” porque cambió el titular. El plazo de tres años, el ICL y las cláusulas de gastos de ese PDF siguen siendo el programa de esa locación, salvo que las partes firmen otra cosa. Tratar un ICL anual de 2022 como si ahora fuera IPC trimestral es el reclamo más caro del trimestre.

En la ficha, eso se ve así: no “actualices el régimen” de un contrato vigente. Cargá lo que dice. Cuando haya renovación, ahí sí se discute plazo nuevo, moneda nueva, índice nuevo. El dueño que googlear “nueva ley de alquileres” a veces cree que puede subir el canon de un contrato mudo. No. Sin cláusula, no hay botón de mercado. Se negocia un anexo o se espera el vencimiento.

Duración, aumentos y armado del instrumento nuevo están en las guías de duración del contrato de vivienda, qué aumentos se pueden pactar y cómo armar un contrato de alquiler en 2026. Esta página no las reemplaza: las enmarca.

El Código es supletorio: entra cuando el contrato calla. Por eso el trabajo de la inmobiliaria es escribir plazo, canon, moneda, índice, gastos y garantías. Un contrato corto o en dólares puede ser válido entre las partes y ser una mala idea operativa: cada vencimiento es un ingreso, un egreso y una liquidación.

El DNU 70/2023 (art. 252) sustituyó el art. 958 del CCyC: las partes son libres de celebrar y de determinar el contenido, dentro de la ley y el orden público; las normas legales son, en principio, supletorias de lo expresado en el contrato, salvo que la norma sea expresamente imperativa. Eso no es un permiso para un chat de WhatsApp. Es un argumento para escribir. Esto no es asesoramiento legal.

Plazo: lo pactado, y lo que el Código pone si callás

El art. 1198 del CCyC, según el art. 256 del DNU 70/2023, dice que el plazo de las locaciones, cualquiera sea el destino, es el que las partes hayan establecido. Se acabó el mínimo legal de tres años de la 27.551 como molde de los contratos nuevos.

Si no se estableció plazo, el mismo artículo —texto oficial— distingue: locación temporal, los usos y costumbres del lugar; vivienda permanente, con o sin muebles, dos años; restantes destinos, tres años. Por eso un “vamos viendo” no es neutral: te mete en una regla supletoria que nadie miró en la reserva. Escribí fecha de inicio y de fin.

El Código contempla además topes máximos según destino. No recitamos acá un número de años que no hayas verificado en el consolidado de InfoLEG. Si el plazo es atípico (muy largo, muy corto, renovable sin tope claro), consultá al letrado. El mostrador no improvisa máximos.

Operativamente: un año multiplica ingresos, egresos e inventarios. Tres años bajan la rotación y estabilizan la liquidación. Ninguno es “el correcto”. El correcto es el que está en el PDF, en la ficha y en lo que le contás al propietario. Rentaloop no completa 36 meses “porque antes era así”.

Más detalle de vivienda en duración del contrato de vivienda. El comercial no copia ese párrafo.

Moneda e índice: el art. 1199 no es un índice obligatorio

El art. 1199 del CCyC, según el art. 257 del DNU, permite establecer alquileres en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no puede exigir que se le acepte el pago en una moneda distinta a la del contrato. Las partes pueden pactar el ajuste. El decreto dice que es válido cualquier índice pactado, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres.

Si el índice deja de publicarse, el mismo artículo prevé un reemplazo: un índice oficial de características similares que publique el INDEC si el precio está en moneda nacional, o el que cumpla esa función en el país de la moneda pactada. Eso es un fallback legal de texto, no una licencia para que el operador elija IPC “porque da parecido” mientras el ICL se publica todos los días.

El ICL no es obligatorio. El IPC no es obligatorio. La UVA no es obligatoria. Casa Propia no es obligatoria. Lo obligatorio, para cobrar un aumento, es que el contrato nombre la fórmula. “Según inflación” se discute. “ICL BCRA, ancla dd/mm/aaaa, cada tres meses” se calcula. La guía de menú está en qué aumentos se pueden pactar; el proceso, en actualización de alquileres.

Periodicidad: el art. 1196 sustituido dice que las partes pactan la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual. Eso es el piso de frecuencia de pago del texto oficial, no “tenés que ajustar todos los meses”. Ajuste y pago son dos relojes. Podés cobrar mes a mes y ajustar cada trimestre, si el PDF lo dice.

Dólares y tipo de cambio: riesgo operativo, no bendición

Que el CCyC permita pactar moneda extranjera no convierte cada vencimiento en una liquidación limpia. El inquilino tiene que pagar. El propietario tiene que recibir. La agencia tiene que rendir. Si el canon está en dólares y la caja de la oficina está en pesos, cada fecha de pago es dos operaciones: cobro y settlement.

Escribí cómo se paga. Si se entrega e-dólar, transferencia en USD, o pesos al tipo de cambio de una fuente nombrada (una comunicación del BCRA, una cotización de una entidad, la que pacten). “Dólar blue promedio” sin fuente es una pelea mensual. “El oficial” sin decir cuál es otra. Rentaloop no es un convertidor de blue: guarda el canon que confirmaste.

Cuidado con la doble cuenta: dólares más ICL, o dólares más IPC, sin una línea que un operador nuevo pueda repetir. Una moneda y un índice, o una conversión con fuente y fecha. Legalidad pactada y negocio sano no siempre coinciden. Un contrato en USD puede ser válido entre las partes y ser inviable de administrar si nadie sabe qué número poner en el recibo.

Esto no es asesoramiento cambiario ni legal. Es el oficio: cada vencimiento en moneda extranjera suma spreading, timing y un renglón en la liquidación al dueño. Si no podés explicarlo en una línea, no lo prometas en la reserva.

Gastos, garantías y lo que el contrato tiene que decir

El DNU deroga artículos del CCyC que, en el tramo de la 27.551, hablaban de expensas y de mejoras. No reponemos acá un split inventado. La regla de oficina es otra: quién paga expensas ordinarias, extraordinarias, ABL, servicios e impuesto inmobiliario se escribe. Si callás, no asumas el libreto de 2020.

Fianza y depósito: el art. 1196 sustituido deja cantidades, moneda y forma de devolución a lo que pacten. No cites de memoria “un mes por año” como si siguiera siendo el tope nacional de la 27.551 para un contrato nuevo. Pactalo. Cargalo. Devolvelo con el criterio del PDF, no con el del Word viejo.

Salida anticipada: el art. 1221 sustituido (DNU art. 262) prevé que el locatario puede resolver pagando el equivalente al diez por ciento del saldo del canon futuro, desde la notificación hasta la fecha de fin pactada. Eso es el texto oficial de ese artículo, no una “comisión” ni un porcentaje de honorarios. El contrato puede agregar causas. Leé el PDF y el consolidado antes de recitar el 10 % en un mostrador. Esto no es asesoramiento legal.

Armado del instrumento 2026: cómo armar un contrato de alquiler en 2026. No hay formulario estatal único. Un modelo de 2020 con las fechas cambiadas trae cláusulas muertas.

“Ley bases ley de alquileres” aparece en búsquedas de modificación. No uses un titular de 2024 para operar un contrato de 2026: el DNU 70/2023 ya había derogado el régimen especial. Si una norma posterior toca un punto concreto (registración, impuestos, un tipo de locación), hay que leer esa norma, no asumir que “volvió la 27.551” o que “ahora todo vale”.

La Ley Bases (ley 27.742 y su entorno) es un paquete amplio. No es, en el uso del mostrador, “la nueva ley de alquileres”. El trabajo sucio sobre locación —derogar la 27.551 y reescribir plazo, moneda e índice en el CCyC— lo hizo el DNU 70/2023. Confundir las dos cosas produce el error clásico: esperar que el Congreso “haya vuelto a poner los tres años” o, al revés, que “la Ley Bases autorice cualquier cosa”.

No sobreclaim. Esta página no recorre la Ley Bases artículo por artículo. No afirma que esa ley haya restaurado la 27.551. No afirma que la haya vuelto a derogar. El operador de alquileres, en 2026, no administra un titular de portada: administra PDFs. Si un letrado o un colegio te marca un artículo posterior al DNU que toca un punto (un registro, un impuesto, un tipo de contrato), leé ese artículo. No lo deduzcas de un reel.

Tampoco asumas que el DNU “cayó” y que por eso volvió el ICL obligatorio. La 27.551 figura abrogada en InfoLEG por el art. 249 del decreto. Hasta que una norma posterior, leída en fuente oficial, cambie ese estado, no operes la cartera como si el régimen de 2020 hubiera regresado. Esto no es asesoramiento legal. Verificá la norma vigente al firmar.

Pregunta de control en la reserva: “¿estamos firmando bajo el PDF que tenemos, o bajo un titular de 2024?”. Si la respuesta es el titular, pará. Si es el PDF, cargalo.

Tres destinos, tres oficios. Mezclarlos es el error que la 27.551 entrenó: todo parecía “alquiler de vivienda con ICL”. En 2026 el destino se escribe y se administra aparte. Esto no es asesoramiento legal.

Vivienda habitual

Es el contrato de locación con destino hogar: canon periódico, índice, inventario, liquidación al dueño. Acá viven las búsquedas de “tres años” e “ICL”. Acá también vive Rentaloop: ficha, aumentos con series oficiales, cobros, recibos PDF, rendición.

El plazo ya no viene de fábrica en 36 meses. El índice ya no viene de fábrica en ICL. Lo que sí viene de fábrica, si callás, son las reglas supletorias del CCyC (dos años de plazo para vivienda permanente, según el art. 1198 sustituido). Mejor no depender de ellas. Escribí.

Comercial

El local, el depósito, el consultorio no se administran con el libreto de vivienda. Históricamente el mínimo de tres años de la 27.551 era de vivienda, no “todo inmueble”. Hoy, sin ese régimen, el comercial se pacta: plazo, canon, índice, destino. Si el contrato calla el plazo, el art. 1198 sustituido supone tres años para destinos que no son vivienda permanente ni temporario.

El menú de aumentos suele ser más libre y más raro. Un porcentaje mensual puede ser lo pactado en un local y espantar a un inquilino de vivienda. No copies el párrafo de ICL cuatrimestral a un galpón, ni el de “UVA + expensas” a un dos ambientes, sin leer el PDF. Si es locación con canon e índice, entra en la misma ficha. Si es un acuerdo de uso atípico, el letrado lo encuadra antes de que vos prometas un recibo.

Temporario: no es un alquiler corto, y Rentaloop no es Airbnb

El turístico o transitorio suele tener reglas locales (registros, usos, consorcio) distintas de la locación habitual. Tratarlo como “vivienda de tres años recortada” es el error de mostrador. El CCyC, en el 1198 sustituido, manda al temporario sin plazo a los usos y costumbres del lugar. Eso no es un calendario de Airbnb.

CABA y otras jurisdicciones publican requisitos propios. No listamos un reglamento que puede cambiar. Verificá la norma local y el reglamento de PH. La guía de recorte está en alquileres temporarios en Argentina: qué dice la ley.

Rentaloop no hace calendarios tipo Airbnb, channel manager ni liquidación por noche. El producto está pensado para locación habitual (y comercial asimilable) con canon e índice. Si tu cartera es 80 % reservas por plataforma, este no es el sistema. Si tu cartera es contratos firmados con vencimiento e ICL, sí.

La libertad de pacto no liquida sola. Para actualizar el alquiler hace falta índice, ancla y fecha. Para cobrar, las partes y el canon. Rentaloop carga el PDF, guarda esos campos y calcula ICL, IPC o UVA si están pactados. No elige la norma ni reemplaza al abogado. El ciclo mensual está en administración de alquileres.

Esto no es asesoramiento legal. Es la lista sin la cual el mes no cierra.

El mínimo para cobrar y para ajustar

• Partes — locador, locatario, y si la inmobiliaria administra, el mandato o la autorización. Sin eso, el recibo no sabe a quién nombra.
• Cosa y destino — el inmueble y si es vivienda, comercial o temporario. Cambia el encuadre y la ficha.
• Canon — monto, moneda, vencimiento. “A convenir” no se cobra.
• Índice o fórmula — ICL, IPC, UVA, porcentaje u otra, con fuente. El nombre solo no alcanza.
• Ancla — la fecha del índice que se usa de denominador. Si ya hubo aumentos, suele ser la del último aplicado, no el inicio del contrato.
• Periodicidad del ajuste — mensual, trimestral, cuatrimestral, semestral, anual. Distinta, si hace falta, de la periodicidad del pago.
• Gastos — expensas, servicios, ABL, extraordinarias: quién paga qué.
• Inicio y fin — días concretos. El CCyC no es un vencimiento que el inquilino recuerde.

Si falta índice, no hay actualización que inventar. Si falta canon, no hay recibo. Si faltan partes, no hay liquidación. El puente de producto es ese: la ficha del contrato, no “la ley te calcula el ICL”.

Honorarios: contractuales, no un % legal inventado

La comisión de captación y los honorarios de administración se pactan. No hay en esta página un “la ley nacional dice 4 %” ni un “5 % más IVA” recitado como norma. Un colegio puede publicar una pauta. Un convenio con el dueño puede decir otra cosa. Lo que se descuenta en la liquidación es lo escrito con el locador, no un porcentaje de folklore.

ARCA no factura el alquiler al inquilino desde la inmobiliaria como si fuera el locador, salvo que ese sea el encuadre real — y no lo improvisamos acá. Lo que sí hace la agencia, cuando corresponde, es emitir la factura electrónica de sus honorarios: Factura C (monotributo) o A/B, con CAE, vía WSAA + WSFEv1. Eso no es el recibo de alquiler. El recibo documenta el cobro de la locación. La factura documenta el honorario. Mezclarlos es el error que el estudio contable va a marcar.

El flujo está en facturar alquileres ARCA: certificado digital, punto de venta, tipo de comprobante. Pedirlos no es una integración débil; es el requisito de ARCA para cualquier software. Incluido en el plan, sin módulo extra.

Qué hace Rentaloop (y qué no)

Rentaloop guarda el PDF firmado. La IA propone partes, plazo, canon e índice; un humano confirma. Si el contrato nombra ICL o UVA, usa la serie del BCRA. Si nombra IPC, la del INDEC. No interpreta el estatuto. No elige el índice “porque es lo que usa todo el mundo”. No completa tres años. No reescribe un contrato de 2022.

Después el mes es administración: cobros (Mercado Pago o el canal de la agencia), recibos PDF, liquidación al propietario, factura de honorarios si ARCA está activa. Recordatorios in-app para el equipo. El recibo se envía por email o WhatsApp desde el panel. No hay portal del locatario. No hay calendario Airbnb.

Precio publicado: $43.500/mes o $360.000/año ($30.000/mes), IVA incluido, contratos y usuarios ilimitados. Las altas nuevas no son una prueba de 15 días: se crea la inmobiliaria, se sube un contrato y se activa Premium. Preguntas de producto, no de norma: FAQ de Rentaloop.

Esta página no es asesoramiento legal. Las fuentes mandan sobre cualquier resumen, incluido este. Leé el texto consolidado al firmar.

• Ley 27.551 (abrogada) y su texto histórico: InfoLEG, id 339378.
• Derogación y reforma de locación: DNU 70/2023 en InfoLEG (id 395521). Publicación: Boletín Oficial, 21 de diciembre de 2023. Art. 249: deroga la ley 27.551. Arts. 255–263: CCyC (1196, 1198, 1199 y correlativos).
• Locación y contratos: Código Civil y Comercial (ley 26.994) en InfoLEG. Usá el texto actualizado, no un PDF de 2015.
• ICL y UVA: Banco Central de la República Argentina (estadísticas monetarias).
• IPC nacional: INDEC (series de tiempo).

No citamos fallos. No inventamos artículos provinciales. No recitamos un porcentaje de comisión “porque lo dice la ley”. Un caso (un PDF, una jurisdicción, una cláusula) lo lee un abogado.

Preguntas de producto, no de norma: FAQ de Rentaloop. El ciclo de cobrar, ajustar y rendir: administración de alquileres.