Cómo se actualiza un alquiler en Argentina

No es un “aumento porque la inflación subió”. Es ejecutar una cláusula: en tal fecha, con tal índice, sobre el canon vigente. Si el PDF no dice cómo, no hay actualización automática. Confundir las dos cosas es el reclamo más caro del mes.

El marco legal de plazo e índice está en la ley de alquileres en Argentina: hoy manda el contrato y, en lo que calla, el Código Civil y Comercial. El índice no es “obligatorio por ley” después del DNU 70/2023; es el que pactaron.

En el mostrador “actualización” y “aumento de alquiler” se usan como sinónimos: el recálculo del canon en la fecha pactada. Un aumento discrecional es otra operación: subir el alquiler sin índice ni cláusula. Esa segunda vía no se disfraza de ICL ni de IPC.

El trabajo de la inmobiliaria es leer el PDF, tomar las dos fechas, buscar la serie oficial y aplicar la fórmula. No es interpretar la coyuntura ni “acomodar” el número porque el dueño lo pidió redondo. El número que no se puede reconstruir tres meses después es un problema, no una comunicación.

Esta página es el proceso operativo. Un contrato suelto se prueba en la calculadora de aumento de alquiler. Toda la cartera se corre en el software de aumentos ICL, IPC y UVA. La categoría más amplia —cobrar, recibo, liquidar— está en administración de alquileres.

El PDF tiene que nombrar cuatro cosas para que el ajuste se pueda calcular sin pelea: índice o fórmula, fecha ancla, periodicidad y, si hay, regla de redondeo. Falta una y el mostrador improvisa. La improvisación no es un índice oficial.

• Índice o fórmula — ICL, IPC, UVA, Casa Propia, porcentaje fijo o coeficiente propio. El nombre solo no alcanza: hace falta la serie.
• Ancla — fecha del índice que se usa como denominador. Si ya hubo aumentos, suele ser la del último ICL aplicado, no el inicio del contrato.
• Periodicidad — mensual, trimestral, cuatrimestral, semestral o anual.
• Redondeo — si se pactó, aplicarlo después del cociente, no antes.

El índice es el que el contrato dice, no el que “usa todo el mundo”. Después del DNU 70/2023 no hay un ICL nacional obligatorio. Si el texto calla, no hay serie que aplicar a ciegas: hace falta un anexo o esperar la renovación.

Un porcentaje fijo o un coeficiente propio también son cláusula, no un atajo para evitar la serie. Se cargan como están escritos. El sistema no los sustituye por ICL “porque este mes da más limpio”.

El ICL es un número índice diario del BCRA, pensado para contratos de locación. No es un porcentaje mensual que se copia de un titular. El aumento es el cociente entre el valor del día de ajuste y el valor del día ancla.

El IPC que usa esta guía y el producto es el IPC nacional de INDEC, serie de nivel general, de publicación mensual. No es el índice de CABA ni un promedio inventado de “inflación del mes”. Si el contrato nombra otra serie, esa es la que manda.

La UVA es una unidad diaria del BCRA. El canon en pesos es unidades × cotización del día, no el cociente que se usa para ICL o IPC. Tratar la UVA como un ICL es el error que descuadra el recibo.

Casa Propia, cuando el contrato la nombra, usa el menor entre el 0,9 del CVS de 12 meses (INDEC) y el CER de 12 meses (BCRA). El producto reconstruye esa fórmula con esas series oficiales. No es un cuarto “porcentaje de titular”.

Un porcentaje fijo o un coeficiente propio se cargan a mano y tienen prioridad sobre el índice automático. El sistema sugiere; vos confirmás. La IA no elige el índice “que más convenga al locador”.

Fórmula habitual: nuevo canon = canon vigente × (índice en la fecha de ajuste ÷ índice en la fecha ancla). Si el índice pasó de 100 a 125, el coeficiente es 1,25. La UVA no usa ese cociente: convierte unidades a pesos con la serie del día.

Probá la cuenta sin registro en la calculadora de aumento de alquiler, la calculadora ICL o la calculadora UVA. Esa es la herramienta; esta página es el proceso.

1. Leé índice, ancla y periodicidad en el PDF.
2. Fijá las dos fechas (no “el mes de marzo” a ojo).
3. Tomá los valores oficiales, no un tuit.
4. Aplicá el cociente o la cotización UVA.
5. Confirmá el monto antes de avisarle al inquilino.

El ICL y la UVA salen de la API de estadísticas monetarias del BCRA, con publicación diaria. El IPC nacional sale de INDEC, con publicación mensual. Si la fuente no publicó el día exacto, se toma el último valor en o antes de esa fecha —y se anota—. No se estima.

El redondeo, si el contrato lo pactó, va después del cociente. Redondear el índice antes de dividir inventa otra serie. Redondear el canon en silencio crea dos verdades: la de la planilla y la del PDF.

El aviso sirve si trae el nuevo canon, las dos fechas y la fuente del índice. Un “aumenta 25 %” sin ancla se discute. El paso a paso está en cómo avisar un aumento de alquiler con el número correcto.

El mismo número tiene que aparecer en el aviso, en el recibo y en la liquidación al propietario. Un chat con un porcentaje y un PDF con otro canon es el reclamo que se gana solo. El recibo de locación no es una factura ARCA: es el comprobante del cobro, con el canon ya actualizado.

Una calculadora resuelve un contrato. Veinte contratos con anclas distintas no se aguantan en una planilla. El software de aumentos usa las mismas series oficiales sobre cada ficha y sugiere el monto; vos confirmás. Precio publicado: $43.500/mes, contratos ilimitados.

Eso es administración de alquileres, no un CRM de avisos. Si estás eligiendo sistema, qué sistema necesita una inmobiliaria que ya alquila.

El alta nueva es un contrato y después Premium. No es “15 días gratis”. El plan anual publicado es $360.000/año ($30.000/mes), IVA incluido, con contratos y usuarios ilimitados. La IA propone la carga; el operador confirma.

Los errores de actualización se repiten. No son “casos raros”: son el mismo atajo, semana a semana, en carteras que todavía viven en Excel o en un chat.

• Usar el inicio del contrato como ancla cuando ya hubo un ICL.
• Aplicar IPC a un contrato que dice ICL “porque da parecido”.
• Copiar un porcentaje de un titular en vez del cociente de dos fechas.
• Avisar el número antes de confirmarlo contra la serie oficial.
• Tratar la UVA como si fuera un cociente de ICL.
• Mezclar punitorios con el aumento del canon en un solo renglón.
• Usar IPC de CABA cuando el contrato dice IPC nacional, o al revés.
• Redondear el índice antes de dividir, o el canon sin dejarlo escrito.

Ninguno de esos errores se arregla con un tono más amable. Se arreglan con las dos fechas, la serie oficial y un aviso que se pueda reconstruir. La lista larga de ICL a mano está en errores al calcular el ICL a mano.

La periodicidad es cada cuánto se vuelve a calcular el canon: mensual, trimestral, cuatrimestral, semestral o anual. No cambia la fórmula. Cambia la distancia entre las dos fechas. Un contrato cuatrimestral no se “pasa a mensual” porque el dueño vio un titular.

El ancla es el último índice aplicado, no el día de la firma, si ya hubo un ajuste. Anclar otra vez al origen recorre dos veces el mismo tramo y el coeficiente se infla. Ese es el reclamo que el inquilino gana con el PDF en la mano.

Mensual, trimestral, cuatrimestral, semestral o anual

La calculadora pública sirve para cualquiera de esas frecuencias: ponés el inicio del período vigente y la fecha en la que corresponde ajustar. No hay un botón “trimestral” que cambie la serie. Las dos fechas son el trabajo.

El ancla es el último índice aplicado

Si el contrato arrancó el 1 de marzo y ya ajustaste el 1 de julio, el ancla de octubre es el 1 de julio. No el 1 de marzo. El índice de marzo ya “entró” en el canon vigente. Volver a usarlo es cobrar dos veces el mismo tramo.

El primer ajuste del contrato sí ancla al inicio, o a la fecha que el PDF nombre como base. A partir de ahí, cada aumento deja una nueva ancla. En el panel, la próxima fecha se calcula con la frecuencia pactada y el último aumento aplicado.

Un contrato cargado a mitad de período no se “reinicia” al día de hoy para que la planilla cierre. Se registra el canon vigente y la ancla real. Si no sabés cuál fue el último índice, no adivines: leé el historial o el aviso anterior.

Este ejemplo usa números inventados y redondos para que se vea la fórmula. No es una cotización del BCRA ni del INDEC. No lo copies a un aviso real. Para un contrato vivo, usá la calculadora con las fechas del PDF.

Canon vigente: $200.000. Índice en la fecha ancla: 100. Índice en la fecha de ajuste: 125. Coeficiente: 125 ÷ 100 = 1,25. Nuevo canon: $200.000 × 1,25 = $250.000. Eso es un 25 % de aumento, pero el 25 % sale del cociente, no de un titular.

Si el contrato fuera UVA, esta tabla no aplica. Ahí el canon en pesos es unidades × cotización del día, no $200.000 × (125 ÷ 100). Mezclar las dos cuentas es el error que el inquilino detecta en el primer recibo.

Si el índice real del día todavía no está publicado, no completes la tabla con un “más o menos 125”. Esperá el valor oficial o usá el último publicado en o antes de esa fecha, y anotalo. Un ejemplo redondo no autoriza a estimar.

Un titular que dice “el alquiler sube 25 %” no es un índice. Es un recorte. El ICL no es un porcentaje mensual. El IPC no se aplica “a ojo” sobre el canon porque la nota usó un redondeo. Copiar ese 25 % a veinte contratos con anclas distintas es el atajo que descuadra la cartera.

Un WhatsApp del dueño con “aplicá lo del diario” tampoco es cláusula. El contrato ya eligió la serie. Si las partes quieren otro criterio, hace falta un acuerdo escrito, no un audio. El chat puede ser el canal del aviso; no es la fuente del número.

El porcentaje suelto no muestra las dos fechas ni el valor de cada índice. El inquilino que pregunta “¿de dónde salió?” tiene derecho a ver la cuenta. Un pantallazo de un grupo de operadores no es la serie del BCRA ni la del INDEC.

El aviso de aumento se envía por email cuando se vienen los ajustes: la agencia no tiene que redactar una carta. El recibo se envía por email o WhatsApp desde el panel.

Si el dueño insiste con el titular, mostrale el PDF y la fuente oficial. El argumento no es “la inflación está brava”. El argumento es la cláusula. Si la cláusula no alcanza, no la rellenás con un recorte: la discutís con un letrado. Esto no es asesoramiento legal.

La actualización cambia el canon en la fecha pactada, con el índice del contrato. El punitorio nace del atraso: se calcula cuando el pago llega después del vencimiento, con la tasa, el porcentaje o el módulo que el PDF nombre. Son dos operaciones. Mezclarlas en un solo renglón discute las dos.

El ICL (u otro índice) no “punitoriza” el mes. El punitorio no se actualiza por ICL salvo que el texto lo diga. En el recibo van dos conceptos: alquiler del período y, si corresponde, recargo por mora. Un solo total sin desglose es el reclamo del viernes.

Sin cláusula de punitorios, no hay renglón que inventar. Cobrar un interés “de costumbre” abre la puerta a discusiones. La calculadora de punitorios estima con la tasa que vos cargás; no inventa una tasa de mercado. La guía operativa está en qué son los punitorios de alquiler.

Probá la cuenta de mora, sin registro, en la calculadora de punitorios. El producto no recarga solo el día 6: registrás el concepto cuando corresponde. El recordatorio in-app avisa el vencimiento; no intimida ni calcula intereses.

Un inquilino que paga tarde el mes del ajuste debe el canon nuevo más el punitorio, si hay cláusula. No se “compensa” el atraso perdonando el índice, ni se disfraza el aumento como punitorio para que “duela menos”. Cada renglón tiene su origen.

El texto manda. Tres redacciones habituales no se resuelven con el mismo clic. “Según inflación”, “ICL BCRA” e “IPC CABA” no son sinónimos. Aplicar la serie que “da parecido” es el error que el inquilino detecta cuando pide la fuente.

«Inflación» a secas

“Inflación” no nombra una serie. Puede ser IPC nacional INDEC, ICL BCRA u otra publicación. Hasta que las partes precisen, no hay un número oficial que aplicar a ciegas. Pedí un anexo o esperá la renovación. El sistema no elige “la inflación del diario”.

Un dueño que dice “actualizá por inflación” no alcanza. Necesitás el nombre de la serie, la fuente y las dos fechas. Si no está escrito, no lo improvises en el recibo. El reclamo no es de humor: es de cláusula.

«ICL BCRA»

“ICL BCRA” sí nombra serie y fuente: el Índice para Contratos de Locación que publica el Banco Central, con valor diario. Ahí la cuenta es el cociente de las dos fechas por el canon vigente. No lo reemplaces por IPC “porque este mes da casi lo mismo”.

Qué es esa serie, en qué es el ICL. La cuenta, en la calculadora ICL. El ICL no es obligatorio por ley después del DNU 70/2023: es obligatorio si el contrato lo nombra.

«IPC CABA» frente al IPC nacional

“IPC CABA” nombra el índice de la Ciudad, no el IPC nacional de INDEC. Son dos publicaciones. Si el contrato dice IPC de CABA, no uses la serie nacional. Si dice IPC a secas, en esta guía y en el producto se trata el nacional de INDEC —y si hay duda, se lee el PDF, no se adivina.

El IPC nacional es mensual, nivel general. No se trata como un índice diario. No se “diariza” para que cierre con un ICL. Qué mide, en qué es el IPC. La UVA, si el contrato la nombra, es otra unidad: qué es la UVA.

Un aviso que se puede reconstruir trae tres datos duros: el nuevo canon, las dos fechas (ancla y ajuste) y la URL o la publicación de la serie. Sin eso, es un porcentaje huérfano. El inquilino no necesita un discurso de coyuntura: necesita la cuenta.

• Nuevo canon en pesos, el mismo que va a ir al recibo.
• Fecha ancla y valor del índice en esa fecha.
• Fecha de ajuste y valor del índice en esa fecha.
• Coeficiente (o unidades × cotización, si es UVA).
• Fuente: BCRA, INDEC u otra que el contrato nombre, con enlace.
• Canon anterior, para que se vea de dónde se partió.

El preaviso es el que pacte el contrato. Si el texto no fija un plazo, avisá con tiempo real de que el inquilino arme el dinero: no el mismo viernes del vencimiento. Un llamado el viernes no deja rastro el día del reclamo.

El tono no discute el índice publicado. “El dueño necesita más” convierte un ajuste pactado en una negociación improvisada. Si la cuenta está bien, el conflicto es con la cláusula. Si está mal, corregí aviso y recibo antes de insistir.

Guardá el aviso en la ficha del contrato, no solo en el teléfono de un operador. Mail, PDF o captura, junto al cálculo. El mes que alguien diga “nunca me avisaron”, la ficha responde. El detalle de redacción está en cómo avisar un aumento con el número correcto.

Veinte contratos que ajustan “este mes” no comparten ancla. Uno arrancó en marzo, otro ya tuvo ICL en julio, un tercero es UVA, un cuarto tiene porcentaje fijo. Copiar el coeficiente del de al lado es el atajo que descuadra la liquidación.

La calculadora resuelve un PDF a la vez, gratis y sin registro. Sirve para chequear un número, mostrar la cuenta al inquilino o armar el primer aviso. No guarda historial de veinte fichas ni calcula la próxima fecha de cada una.

El software corre la misma fórmula —índice del ajuste ÷ índice ancla × canon vigente, o unidades × cotización si es UVA— sobre cada contrato. La IA lee el PDF y propone índice, ancla y periodicidad; vos confirmás. El slogan es “Subí un contrato y la IA lo carga.”

Excel aguanta pocos contratos y una sola persona. Cuando hay índices diarios, anclas distintas y más de un operador, el costo son las versiones del archivo. La comparación de categoría está en Excel frente a un sistema, no en una tabla de precios de terceros.

Un CRM de captación no calcula ICL. Administrar locaciones ya firmadas es otro rubro: cobros, recibos, aumentos, liquidación. Precio publicado de Rentaloop: $43.500/mes o $360.000/año ($30.000/mes), IVA incluido, contratos y usuarios ilimitados. Sitio canónico: rentaloop.com.ar.

Después del DNU 70/2023 no hay un índice nacional obligatorio como el ICL del régimen de 2020. El índice es el que las partes escribieron. Esta guía no promete “el índice de la ley” ni un ICL por defecto. El marco está en ley de alquileres en Argentina.

Los contratos firmados bajo el régimen anterior no se reescriben solos. Rige lo que ese PDF dice, hasta un anexo o una renovación. No le cambies el índice “porque ahora se usa UVA”. Cambiar la cláusula pide acuerdo expreso.

El Código Civil y Comercial es supletorio: entra cuando el contrato calla. Callar el índice no autoriza a inventar uno. Callar la periodicidad no autoriza a ajustar “cuando convenga”. Esto no es un dictamen legal: un caso concreto lo lee un abogado.

Rentaloop no interpreta la norma. Guarda lo firmado y calcula lo pactado. No es asesoramiento legal, contable ni impositivo. Si tu provincia o CABA tiene una norma propia sobre un punto, esa norma no se resuelve con un clic en el panel.

La calculadora alcanza cuando tenés un contrato, dos fechas y querés el coeficiente sin abrir una ficha. Es gratis, sin registro. La misma fórmula que el panel: series oficiales del BCRA e INDEC, sin estimar si la fuente no responde.

El panel hace falta cuando la cartera tiene anclas distintas, varios operadores y el aumento tiene que quedar en el historial para el próximo recibo. Ahí no alcanza pegar un número en un chat. El cobro del mes siguiente hereda el canon confirmado.

Las tres calculadoras públicas son aumento de alquiler, ICL y UVA. El módulo de cartera está en aumentos ICL, IPC y UVA. El precio del panel está en precios: $43.500/mes o $360.000/año ($30.000/mes), IVA incluido.

El alta nueva es un contrato y después Premium. No publiques “15 días gratis”: esa oferta no es la de las altas nuevas. Cargás el PDF, la IA propone, vos confirmás. Contratos y usuarios ilimitados en el precio publicado.

Actualizar el canon no es administrar un consorcio. Rentaloop no liquida expensas de un edificio: ese es otro rubro. Tampoco es un CRM de captación o venta de propiedades. El aviso de aumento se envía por email cuando se vienen los ajustes. El recibo se envía por email o WhatsApp desde el panel.

No hay portal del inquilino ni una app para el propietario. El recibo se comparte cuando vos lo enviás. No hay asesoramiento legal, contable ni impositivo: el contrato, el índice y las decisiones de mora siguen siendo tuyos y de tus asesores.

La factura ARCA es de honorarios de la inmobiliaria, con WSAA+WSFEv1 al liquidar (Factura C de monotributo o A/B, con CAE). El recibo de locación no es esa factura. No le pidas CAE al aviso de aumento ni al PDF que le mandás al inquilino.

Elegir sistema para una inmobiliaria que ya alquila es otra decisión: sistema para inmobiliaria y administración de alquileres. Esta página se queda en el proceso de actualización. El número, las dos fechas, la fuente.