Qué son los punitorios de alquiler y cómo se calculan
Los punitorios son el interés por pagar el alquiler tarde, según la tasa del contrato. Cómo se calculan, un ejemplo y los errores más comunes.
Qué son los punitorios
Los punitorios, o intereses punitorios, son el recargo por pagar el alquiler después del vencimiento, según la tasa o el módulo que figura en el contrato. Punitorio significa interés por mora. No actualiza el canon.
En el mostrador se dice “intereses”, “la mora” o “punitorios”, y a veces se confunde con el índice del mes. El ICL, el IPC o la UVA cambian el valor del alquiler en las fechas pactadas. Los punitorios solo aparecen si hay atraso y el contrato los prevé. El índice publicado de hoy está en valor ICL e IPC hoy.
El inquilino quiere saber qué le están cobrando. El dueño, si puede recargar un atraso. En ambos casos la respuesta está en la cláusula firmada.
¿Es legal cobrar punitorios?
Solo si el contrato los pacta. El Código Civil y Comercial trata los intereses punitorios como convencionales (art. 769) y los rige como cláusula penal (art. 790): una pena o multa que las partes acuerdan para el caso de retardo. La cláusula suele decir la tasa (diaria o mensual), la base (el alquiler, a veces también expensas), desde cuándo corre y si hay días de gracia o un tope. Un texto frecuente habla de “intereses punitorios equivalentes al X% diario sobre el canon adeudado desde el vencimiento”. Otro cita una tasa bancaria. Esto no es asesoramiento legal y no fija un máximo. Si el contrato no dice un porcentaje, no hay un “1% de siempre” que lo reemplace. Un juez puede reducir una pena desproporcionada (art. 794).
Dueños piden “el 1% diario de siempre”. Sin cláusula, el inquilino puede discutir el recargo. Si las partes quieren aplicarlo igual, acordalo por escrito antes de exigirlo. Prometerle al dueño un recargo que no está firmado es prometerle un reclamo al revés.
Cómo se calculan
Cada contrato define la fórmula. Las variantes más comunes:
- Porcentaje diario sobre el monto adeudado: un porcentaje por cada día de atraso sobre el alquiler vencido.
- Tasa mensual prorrateada: una tasa mensual aplicada en proporción a los días de mora (en la práctica, días ÷ 30).
- Módulo fijo por día: un valor diario estipulado. Aparece menos, pero está en algunos contratos.
La cuenta es base adeudada × tasa × días de mora, ajustada a cómo esté redactada la cláusula: si la tasa es diaria o mensual, si hay tope, si aplica solo sobre el alquiler o también sobre expensas.
Para leer la cláusula, anotá cinco cosas: la tasa y si es diaria o mensual; la base; el vencimiento y cómo se cuenta el primer día; los días de gracia; el tope, si existe. Cuánto se cobra por día de atraso sale de esa lectura.
Los días de gracia (a veces “tolerancia”) se restan de la mora. Si el contrato da cinco días y el inquilino paga al sexto, la mora es un día, no seis, salvo que el texto diga que la gracia se pierde toda. El tope corta el recargo: un “hasta el 10% del alquiler” o “hasta un mes de canon” deja de sumar cuando se alcanza ese techo. Si el contrato no menciona tope, no inventes uno.
La misma cuenta, con tu monto, está en la calculadora de punitorios. Esa herramienta cuenta días corridos entre el vencimiento y la fecha de pago: si pagás el día del vencimiento, da cero, y resta los días de gracia. Si tu contrato cuenta distinto, usá el texto firmado.
Ejemplo numérico
Supongamos un alquiler de $400.000 con vencimiento el día 10, una cláusula de 0,5% diario sobre el alquiler adeudado y pago el día 14 (4 días de mora, si el contrato cuenta desde el día siguiente al vencimiento).
- Base: $400.000
- Tasa diaria: 0,5% = 0,005
- Días de mora: 4
- Punitorios: 400.000 × 0,005 × 4 = $8.000
- Total a cobrar: $408.000
La misma base con una tasa mensual del 10% prorrateada a 30 días da otra cuenta: 400.000 × 0,10 × (4 ÷ 30) = $5.333. Diario y mensual no son intercambiables. Si el contrato pone un tope del 2% del canon, cinco días al 0,5% diario serían $10.000 y el techo los deja en $8.000.
Los números de tasa, gracia y tope son de ejemplo: usá siempre los de tu contrato. Hacelo con tu monto en la calculadora.
Si el inquilino pagó de menos, el punitorio va sobre el saldo, no sobre el mes entero, salvo que el texto diga otra cosa.
Punitorios vs aumento por índice vs intereses compensatorios
Mezclarlos en un solo importe hace que el inquilino discuta el recibo y el dueño no entienda la liquidación.
| Concepto | Qué es | Cuándo aparece | En el recibo |
|---|---|---|---|
| Punitorios | Recargo por pagar tarde, con la fórmula del contrato | Si hay mora y el contrato los pacta | Concepto aparte del canon |
| Aumento por índice | ICL, IPC, UVA u otro índice que actualiza el alquiler | En las fechas de ajuste pactadas | El nuevo canon del período |
| Intereses compensatorios | Otra fórmula, si el contrato los distingue de los punitorios | Solo cuando el texto los nombra por separado | Su propio renglón, no mezclado |
El ICL no se aplica al recargo, salvo que el texto lo diga. Para actualizar el canon usá la calculadora de aumento o el flujo de aumentos ICL / IPC / UVA.
Errores comunes
- Aplicar una tasa “de costumbre” que no está en el contrato.
- Contar mal los días: incluir el día de vencimiento o ignorar la tolerancia pactada.
- Meter expensas en la base si la cláusula habla solo del alquiler.
- Mezclar punitorios con el aumento por índice: son mecanismos distintos; van en dos renglones.
- Inflar el alquiler para que “entre todo”. El recargo va como concepto en el cobro y el recibo PDF, separado del canon. Cómo no perder ese rastro está en registrar punitorios sin perder el historial. Cómo desglosar el mes, en separar canon, expensas y punitorios.
- No documentar el cobro: sin recibo desglosado, el inquilino disputa el total y el propietario no entiende la liquidación. Si los cobrás, definí con el dueño si se liquidan íntegros, parciales o se retienen como honorarios, y repetí el mismo criterio todos los meses.
En el panel, Punitorios lee la cláusula de ese contrato y calcula el recargo. El importe lo cargás vos como concepto en el cobro. Si el contrato no prevé una tasa, no hay renglón que inventar. El cobro queda con sus conceptos, listo para la liquidación.
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Si este caso te abre el siguiente, estas guías cierran el circuito sin mandarte a un resultado genérico: