¿Tengo que devolver la seña si decido no alquilar?
Depende de qué firmaron. El CCyC (art. 1059, InfoLEG) trata la seña como confirmatoria del acto, salvo que pacten arrepentirse: entonces quien la dio la pierde y quien la recibió la devuelve doble. Una reserva vale lo que diga el recibo. Revisá el papel antes de decidir.
No es asesoramiento legal. El recibo firmado y el Código Civil y Comercial (InfoLEG) mandan en cada caso. El marco de la locación está en la ley de alquileres Argentina.
Seña, reserva y anticipo: no son lo mismo
La seña, o arras, es plata que se entrega mientras se cierran las garantías y se firma. El CCyC art. 1059 (InfoLEG) dice: “La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada.”
En el mostrador se dice “seña”, “reserva” y a veces “seña penitencial” sin que el papel lo diga. Si te preguntan si se devuelve la seña de un alquiler, mirá el recibo: el nombre del aviso no alcanza.
- Seña: confirmatoria del acto, o con facultad de arrepentirse si está convenida (CCyC art. 1059, InfoLEG).
- Reserva: a veces es solo el compromiso de no ofrecer el depto unos días. Que una reserva de alquiler inmobiliaria se devuelve o no lo dice el recibo: el CCyC no le pone un default.
- Anticipo: mes adelantado o depósito. Ya es plata del contrato, no de la negociación. El recorte está en mes de adelanto vs depósito.
Si el recibo dice “reserva” y en la práctica tratás el dinero como seña, el reclamo ya está armado. Usá la misma palabra en el recibo y en la conversación. Una reserva ad referendum (sujeta a que el dueño acepte) se discute distinto: está en qué es una reserva ad referendum.
Seña penitencial: quién la pierde y cuándo se devuelve doble
La penitencial es esa facultad de arrepentirse, y solo vale si el recibo la conviene. El efecto está en el art. 1059 citado arriba.
Sin esa facultad escrita, el mismo artículo trata la entrega como confirmatoria del acto. Seña confirmatoria vs penitencial alquiler se decide en el recibo, no en el WhatsApp.
Seña confirmatoria: cuándo no hay arrepentimiento
Sin esa facultad en el recibo, el art. 1059 trata la entrega como confirmatoria del acto. No la improvisés el día del conflicto.
En la operatoria diaria mucha gente aplica a la confirmatoria la regla del “la pierde / la devuelve doble”. Esa consecuencia, en el art. 1059, va con la facultad de arrepentirse convenida. El recibo tiene que decirlo.
Si el inquilino se arrepiente / Si el propietario se arrepiente
Si se baja el interesado (quien iría a alquilar): la pregunta de mostrador es tengo que devolver la seña si no alquilo. Si el recibo convino arrepentirse, aplica el art. 1059 citado arriba. Si no lo convino, la entrega es confirmatoria del acto. Si el papel es una reserva, vale lo que diga el recibo.
Si se baja el propietario (o la agencia en su nombre): con facultad de arrepentirse convenida, aplica el art. 1059 citado arriba. Sin esa facultad, la entrega es confirmatoria del acto. Una reserva, otra vez, es lo que diga el recibo.
Si fallan condiciones previas (garantía rechazada, docs que no cierran, plazos vencidos), el art. 1059 no arma un default: vale lo que el recibo haya previsto. Si el contrato ya está firmado, no es seña: es rescisión de contrato de alquiler.
Ejemplo con montos
Estos números son un ejemplo. El Código no fija un monto de seña.
Supongamos que el interesado entregó $200.000 y el recibo conviene la facultad de arrepentirse del CCyC art. 1059 (InfoLEG). Si se baja el interesado, pierde esos $200.000. Si se baja el propietario, el mismo artículo manda restituir $400.000 (el doble).
Si el mismo papel dice solo “reserva” y no fija qué pasa si alguien se arrepiente, vale lo que diga el recibo. No asumas la devolución.
Qué debe decir un recibo de seña o reserva
Anotá esto en el comprobante:
- Partes, DNI e inmueble.
- Monto y fecha.
- Si es seña o arras (CCyC arts. 1059–1060, InfoLEG) o una reserva, y si convinieron arrepentirse.
- Plazo para presentar garantías y firmar.
- Qué pasa si se baja el interesado y qué pasa si se baja el dueño.
- Qué pasa si la garantía no se aprueba o vence el plazo.
- Si, al firmar, esa plata se imputa al primer mes, al depósito o queda aparte. El CCyC art. 1060 (InfoLEG) dice: “Como señal o arras pueden entregarse dinero o cosas muebles. Si es de la misma especie que lo que debe darse por el contrato, la señal se tiene como parte de la prestación si el contrato se cumple; pero no si ella es de diferente especie o si la obligación es de hacer o no hacer.” El recibo igual tiene que desglosarlo.
Para el formato del PDF, el modelo de recibo sirve de plantilla de datos. La seña no es un recibo de locación: no usés “alquiler mes 1” cuando todavía no hay llaves.
Cómo lo documenta la inmobiliaria
- Emití un recibo claro con las líneas de arriba, la misma plantilla para todos.
- Definí el plazo de cierre. Sin fecha, no queda claro hasta cuándo vale.
- Archivalo con el expediente, junto a la carpeta del futuro contrato. Un checklist está en qué documentación guardar de cada contrato.
- Registrá la devolución o la retención con constancia firmada. El dueño lo va a pedir en la liquidación.
Rentaloop no calcula si hay que devolver la seña ni decide destinos de plata precontractual. Mercado Pago cobra la suscripción de la agencia, no el alquiler. El comprobante de seña o reserva queda en la ficha, con el resto del caso. El producto es el sistema para inmobiliaria: contratos, cobros y liquidaciones.
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