Quién paga las reparaciones mayores y cuáles son menores
Cómo distinguir reparaciones a cargo del propietario o del inquilino, qué deja el inventario y cómo registrar cada arreglo.
La pregunta que llega todos los meses
Se rompe algo y aparecen tres versiones: “lo paga el dueño”, “lo paga el inquilino”, “lo decide la inmobiliaria”. En la práctica, el criterio sale del contrato, del inventario de ingreso y de si el daño es estructural, de uso normal o de negligencia. Lo que sigue es una guía operativa; no sustituye la cláusula firmada ni el criterio de un abogado o un perito cuando el caso es límite.
Reparaciones mayores: suele pagar el propietario
Son las que afectan estructura, seguridad o habitabilidad, o las instalaciones principales del inmueble. Ejemplos habituales:
- Instalaciones maestras — cañerías principales, tablero eléctrico general, conexiones de gas que requieren profesional matriculado.
- Estructura y humedad de origen constructivo — techos, filtraciones, grietas que comprometen el uso.
- Equipos fijos incluidos en el alquiler — termotanque, calefón o aires instalados que fallan por desgaste, no por mal uso.
- Elementos de seguridad del inmueble — cerradura principal, rejas o portón cuando el defecto no viene de un uso indebido del locatario.
El locador entrega la cosa en condiciones de servir al uso pactado; demorar una reparación mayor puede agravar el daño y el conflicto.
Reparaciones menores: suele pagar el inquilino
Son el mantenimiento cotidiano y lo que nace del uso normal. Criterio práctico: costo acotado, intervención simple y vínculo directo con el día a día.
- Cuerillos, canillas que gotean, destapes por uso habitual.
- Focos, pilas, fusibles, retoques menores de pintura por manchas de uso.
- Duplicado de llaves o cambio de cilindro por pérdida atribuible al ocupante.
- Vidrios rotos por accidente durante la ocupación (salvo otra regla escrita).
Si el inquilino deja pasar un arreglo menor y eso deriva en un daño mayor, la conversación ya no es solo “quién paga el cuerillo”.
Casos grises: mal uso, mejoras e inventario
- Negligencia — una falla “mayor” causada por mal uso (por ejemplo, obstruir cañerías con residuos) puede quedar a cargo del locatario.
- Mejoras vs reparaciones — reparar es volver al estado útil; mejorar es agregar valor. Sin autorización, no asumas reintegro.
- Inventario de ingreso y egreso — fotos fechadas y firmadas separan desgaste normal de daño. Guardalo con el resto del expediente, como en la documentación del contrato.
- Quién paga qué en el día a día — reparaciones se cruzan con expensas y servicios; el mapa general está en qué gastos paga inquilino y propietario.
Cómo registrar cada arreglo sin perder el hilo
- Pedí el reclamo por escrito — qué falló, desde cuándo, fotos.
- Clasificá mayor / menor / dudoso — y avisá a la parte que debe autorizar el gasto antes de mandar al técnico.
- Guardá presupuesto, factura y comprobante de pago — asociados al contrato, no sueltos en un chat.
- Si impacta cobros o liquidación — registralo con el concepto correcto en cobros y recibos y, cuando corresponda, en la liquidación al propietario. Un software de alquileres no decide quién paga: con el asistente IA cargás el PDF y cada arreglo queda trazable. Planes en precios.