Quién paga las reparaciones mayores y cuáles son menores
Cómo distinguir reparaciones a cargo del propietario o del inquilino, qué deja el inventario y cómo registrar cada arreglo.
La pregunta que llega todos los meses
Se rompe algo y aparecen tres versiones: “lo paga el dueño”, “lo paga el inquilino”, “lo decide la inmobiliaria”. En la práctica, el criterio sale del contrato, del inventario de ingreso y de si el daño es estructural, de uso normal o de negligencia. Lo que sigue es una guía operativa; no sustituye la cláusula firmada ni el criterio de un abogado o un perito cuando el caso es límite.
Reparaciones mayores: suele pagar el propietario
Son las que afectan estructura, seguridad o habitabilidad, o las instalaciones principales del inmueble. Ejemplos habituales:
- Instalaciones maestras — cañerías principales, tablero eléctrico general, conexiones de gas que requieren profesional matriculado.
- Estructura y humedad de origen constructivo — techos, filtraciones, grietas que comprometen el uso.
- Equipos fijos incluidos en el alquiler — termotanque, calefón o aires instalados que fallan por desgaste, no por mal uso.
- Elementos de seguridad del inmueble — cerradura principal, rejas o portón cuando el defecto no viene de un uso indebido del locatario.
El locador entrega la cosa en condiciones de servir al uso pactado; demorar una reparación mayor puede agravar el daño y el conflicto.
Reparaciones menores: suele pagar el inquilino
Son el mantenimiento cotidiano y lo que nace del uso normal. Criterio práctico: costo acotado, intervención simple y vínculo directo con el día a día.
- Cuerillos, canillas que gotean, destapes por uso habitual.
- Focos, pilas, fusibles, retoques menores de pintura por manchas de uso.
- Duplicado de llaves o cambio de cilindro por pérdida atribuible al ocupante.
- Vidrios rotos por accidente durante la ocupación (salvo otra regla escrita).
Si el inquilino deja pasar un arreglo menor y eso deriva en un daño mayor, la conversación ya no es solo “quién paga el cuerillo”.
Casos grises: mal uso, mejoras e inventario
- Negligencia — una falla “mayor” causada por mal uso (por ejemplo, obstruir cañerías con residuos) puede quedar a cargo del locatario.
- Mejoras vs reparaciones — reparar es volver al estado útil; mejorar es agregar valor. Sin autorización, no asumas reintegro.
- Inventario de ingreso y egreso — fotos fechadas y firmadas separan desgaste normal de daño. Guardalo con el resto del expediente, como en la documentación del contrato.
- Quién paga qué en el día a día — reparaciones se cruzan con expensas y servicios; el mapa general está en qué gastos paga inquilino y propietario.
Cómo registrar cada arreglo sin perder el hilo
- Pedí el reclamo por escrito — qué falló, desde cuándo, fotos.
- Clasificá mayor / menor / dudoso — y avisá a la parte que debe autorizar el gasto antes de mandar al técnico.
- Guardá presupuesto, factura y comprobante de pago — asociados al contrato, no sueltos en un chat.
- Si impacta cobros o liquidación — registralo con el concepto correcto en cobros y recibos y, cuando corresponda, en la liquidación al propietario. Un software de alquileres no decide quién paga: con el asistente IA cargás el PDF y cada arreglo queda trazable. Planes en precios.
El reclamo de WhatsApp vs. la pregunta de Google
Se busca después de una canilla, un termotanque o un “se inundó el de abajo”. En el mostrador se dice “eso lo paga el dueño” o “es desgaste del inquilino” con una seguridad que el Código no siempre acompaña. La intención es saber quién saca la plata esta semana.
Inmobiliarias argentinas usan “mayor / menor” como atajo. El candidato oye “mantenimiento”. El dueño oye “el inquilino rompió”. Sin inventario y sin criterio escrito, Google no te salva. Esto no clasifica tu caso: describe el vocabulario para no prometer un pago que el mandato no cubre.
Cómo asentar el arreglo (quién pagó) en cobro y liquidación
Si la agencia paga y descuenta, es deducción en la liquidación con factura. Si le cobrás al inquilino una reparación a su cargo, es concepto en el recibo. Si el dueño paga directo, no lo inventes en caja. El PDF del contrato y las fotos van en la ficha (documentación).
Rentaloop no es un helpdesk de plomería ni administra el consorcio. No asigna plazos legales al propietario. El asistente no decide si es mayor o menor. Recordatorios: vencimiento de alquiler, no del técnico. Usuarios: que el que autorizó el gasto sea el que después liquida.
Plazos, plagas y modificaciones
Quién paga no es lo mismo que en cuántos días tiene que aparecer el dueño. Las plagas y las mejoras no autorizadas son primas de este reclamo.
El inventario del día de las llaves es la prueba que falta cuando se discute el rayón. Sin acta, la reparación se discute de memoria.
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Si este caso te abre el siguiente, estas guías cierran el circuito sin mandarte a un resultado genérico: