¿Cuándo se puede iniciar un juicio de desalojo?
El CCyC art. 1219 (InfoLEG) lista cuándo el locador puede resolver, entre ellas falta de pago de dos períodos. El vencimiento está en los arts. 1217 y 1218. Después de intimar por escrito hacen falta abogado, el contrato, las intimaciones y los comprobantes de deuda. Cuánto tarda un juicio de desalojo lo confirma el letrado del fuero.
Es orientación práctica para operadores, no asesoramiento legal. Plazos y requisitos los confirma el abogado del caso.
Causales: falta de pago, vencimiento, otros incumplimientos
El art. 1223 del CCyC habla de demanda de desalojo para recuperar el inmueble. Ante un atraso corto la agencia intima, documenta e intenta (o descarta) un acuerdo antes de pensar en demandar.
El Código Civil y Comercial (texto actualizado en InfoLEG) dice en el art. 1219 cuándo el locador puede resolver el contrato:
- Falta de pago — art. 1219 inc. c): falta de pago de la prestación dineraria convenida durante dos períodos consecutivos. “Período” es el del contrato, no un “dos meses” universal.
- Vencimiento del contrato — el plazo terminó (art. 1217) y el inquilino sigue ocupando; el art. 1218 pide comunicación fehaciente para dar por concluida esa continuación.
- Otros incumplimientos graves — cambio de destino o uso irregular (inc. a), falta de conservación o abandono (inc. b), u otra causa escrita en el contrato (inc. d, incorporado por el DNU 70/2023). Hay que poder probarlos.
El marco vigente de alquileres, con la 27.551 derogada por el DNU 70/2023 art. 249, está resumido en ley de alquileres Argentina. El plazo que aplica es el de ese contrato y ese fuero, no el de un titular de diario.
Antes del juicio: intimación de pago y mediación
Antes de demandar, la agencia intima por escrito y deja rastro. Un WhatsApp sirve como registro interno; para una intimación fehaciente previa al juicio, en general no alcanza. Lo habitual es carta documento u otro medio con constancia de envío y recepción, según indique el abogado.
El texto actualizado del CCyC todavía publica el art. 1222 (intimación previa en vivienda). Esa redacción la trajo la ley 27.551, después abrogada por el DNU 70/2023 art. 249. No tomes un plazo de días de un blog: el letrado del fuero te dice qué aplica a ese contrato.
Casi ningún desalojo arranca al primer atraso. Primero hay intimación, un intento de arreglo y, si el fuero o la estrategia lo piden, mediación. El protocolo de los primeros atrasos está en qué hacer si el inquilino deja de pagar. Cómo asentar el envío, en documentar una intimación. Si hay margen de acuerdo, mediar antes del juicio.
Si el inmueble ya está vacío, constatar el abandono. Guía: abandono sin aviso.
Documentos necesarios para el juicio de desalojo
El dueño pregunta cuándo puede desalojar. En el mostrador a veces le arman un plazo inventado. El abogado pide contrato, intimaciones, estado de deuda y domicilios. La inmobiliaria no inicia el juicio: arma el expediente.
Rentaloop no tiene modelos de demanda ni de carta documento, ni un botón “iniciar desalojo”. El letrado usa lo que está en la ficha: PDF del contrato, historial de cobros y los archivos que subiste. Exportá eso; no armes un Excel paralelo “más lindo”.
Contrato y garantías
Contrato firmado y anexos (inventario, destino, cláusulas de mora). Si lo cargaste con el asistente IA, el PDF y los datos ya están centralizados. Sumá la documentación de garantes, fianza o caución: el letrado necesita saber quién responde y con qué. Más contexto en garantías de alquiler en Argentina.
Intimaciones y comprobantes de deuda
Guardá en la ficha el PDF de cada intimación, con constancia de envío y, si existe, de recepción. El domicilio del contrato es el que suele usarse para notificar. Junto a eso, el estado de deuda: períodos, montos, punitorios solo si están pactados, y pagos parciales. La suma de memoria no sirve.
El letrado arma si la demanda pide solo la restitución o también alquileres y conceptos adeudados, con el estado de cuenta que armes vos.
Historial de pagos (exportable)
El mismo historial de cobros y recibos que usa la agencia para el mes. En historial de pagos y deudas por contrato se ve el ciclo: quién debe, qué se cobró y qué se liquidó. Exportá o descargá esa cuenta. Los recordatorios son para el equipo: no avisan al inquilino ni “inician” nada.
La liquidación sigue mostrando lo cobrado mientras el juicio corre. No adelantes el mes al dueño “porque ya está demandado”. En el sistema el contrato sigue abierto hasta que registres el egreso: no hay un estado “en juicio” que pause aumentos.
Tené el historial de pagos, intimaciones y deuda de cada contrato listo para el abogado. Probá Rentaloop gratis.
¿El juicio de desalojo requiere abogado?
Sí, en la práctica. Es una acción judicial. El art. 1223 del CCyC habla de demanda de desalojo y de ejecución de sentencia, y el proceso lo fija cada jurisdicción. Un error de forma (domicilio mal denunciado, intimación floja, deuda mal liquidada) atrasa el resultado.
La inmobiliaria no reemplaza al letrado. Entregale un paquete completo: contrato, recibos, intimaciones, fotos del inmueble y liquidaciones al propietario. Con eso se cuantifica la deuda y se sostiene la demanda. El titular de la agencia tiene que ver lo mismo que ve el operador del caso.
Ordenar eso en un software de alquileres ayuda cuando el propietario ya quiere demandar.
Etapas y cuánto tarda
- Demanda y admisión — el abogado presenta; el juzgado da curso.
- Notificación — a menudo el cuello de botella: domicilios incorrectos o el demandado que no se deja notificar.
- Contestación o rebeldía — si no contesta, suele avanzar más rápido; si opone defensas, hay prueba.
- Sentencia y ejecución — orden de desalojo y, después, el lanzamiento si no hay entrega voluntaria. El art. 1223 dice que el plazo de ejecución de la sentencia no puede ser menor a diez días; el resto lo marca el juzgado.
El Código no publica un plazo único para todo el juicio. Influyen la causal, si el inquilino contesta, la demora de notificaciones y el juzgado. El art. 1223 solo fija un mínimo de diez días para ejecutar la sentencia. Lo que controlás vos es la calidad del expediente desde el primer día de mora.
Alternativas: acuerdo, entrega anticipada, rescisión
- Plan de pago escrito — con fechas, montos y consecuencia si se cae.
- Mediación — cuando la jurisdicción o la estrategia lo piden; a veces cierra egreso y deuda sin sentencia.
- Acuerdo de desocupación — fecha de entrega a cambio de condonar parte de intereses o facilitar el egreso.
- Rescisión o entrega anticipada — si hay voluntad de devolver el inmueble, el camino es un cierre contractual, no un juicio. La guía está en cómo se hace una rescisión de contrato de alquiler.
Rescisión y desalojo no son lo mismo. La primera cierra el vínculo; el segundo recupera el inmueble cuando no hay entrega voluntaria.