Cómo manejar un edificio con varios alquileres
Varios contratos en la misma dirección: fichas separadas, expensas claras y un dueño (o varios) bien liquidados.
Un edificio con diez departamentos alquilados parece “un caso”. Son diez contratos. Misma calle, distintos locatarios, a veces distintos dueños, siempre distintas moras. La tentación de armar una planilla “del edificio” revive el Excel que querías apagar. Esta guía mantiene la calle en la ficha del inmueble y el alquiler en la ficha del contrato. Rentaloop no administra el consorcio: no prorratea expensas ni emite la boleta del edificio. La calle se comparte; el canon, la mora y el titular no se fusionan en una planilla hija.
Misma dirección, contratos que no se fusionan
Mitre 123 no es una entidad cobrable. El 3A sí. Si fusionás, el aumento del 3A se pega al recibo del 3B y el dueño del 4C hereda una mora que no es suya. La dirección se comparte; el canon, no. Si fusionás, el aumento del 3A se pega al recibo del 3B y un dueño hereda mora ajena.
Cada unidad tiene su ficha de inmueble y su contrato. El edificio es un dato de contexto (PH, amenities, portero), no un contrato padre que “contiene” a los otros. El edificio es contexto de PH, no un contrato padre que contiene a los otros alquileres.
Expensas por unidad y el mito del edificio entero
La expensa la determina el consorcio, por unidad. La agencia, si la intermedia, la cobra en el recibo de esa unidad. No existe “el alquiler del edificio” salvo que estés administrando el consorcio, y eso Rentaloop no lo hace. No existe el alquiler del edificio salvo que administres el consorcio, y eso este producto no hace.
Si necesitás el contraste, está en administración de alquileres versus consorcios. Acá la regla es simple: la boleta del 5D no se prorratea en el sistema. Se registra, se cobra o se anota que el locatario paga directo. La boleta del 5D no se prorratea en el panel: se registra en el cobro de esa unidad o se anota que paga directo.
- Una ficha de contrato por unidad alquilada.
- Expensas con el nombre de esa unidad, no “edificio Mitre”.
- Titular de cada departamento, aunque sea el mismo apellido.
- Cero módulo de asamblea, fondo de reserva o morosos del consorcio.
Un dueño de varias unidades versus varios titulares
Si un solo propietario tiene el 1A, el 1B y el 2C, la liquidación puede ser una, con tres secciones. Si hay tres titulares, son tres rendiciones. El edificio no unifica acreedores. El mandato sí. Si un solo propietario tiene tres unidades, la liquidación puede ser una, con tres secciones claras.
Liquidar varios inmuebles del mismo propietario es el camino del dueño repetido. El error es rendirle al “edificio” un neto que mezcla titulares distintos. El error es rendirle al edificio un neto que mezcla titulares distintos y dos mandatos. Cuando el equipo rota, solo sobrevive lo que está en el sistema, no lo que quedó en un teléfono.
Cobros que no se pisan entre el 3A y el 3B
Links de Mercado Pago, transferencias y recibos llevan la unidad. Un alias único “de Mitre” es un imán de imputaciones malas. El mes que el 3A paga y el 3B no, el extracto no te va a salvar si ambos se llaman igual en tu cabeza.
El checklist mensual recorre aumentos y cobros por contrato, no por calle. El edificio se “cierra” cuando cada ficha del mes está en un estado, no cuando la planilla de la calle queda en verde. El edificio se cierra cuando cada ficha del mes tiene estado, no cuando la hoja de la calle queda en verde.
Cómo liquidar el edificio sin un Excel paralelo
Si extrañás la hoja “Mitre 123”, extrañás un consolidado. Ese consolidado es la suma de liquidaciones, no una tercera verdad. Los PDFs de liquidaciones a propietarios se pueden mandar el mismo día. No los retipees en una pestaña “edificio” que a la tercera semana ya no cuadra.
Para el dueño que pregunta “cómo va el edificio”, respondé con los estados de cada unidad. El asistente puede listar vencimientos si las fichas están cargadas. No le pidas el balance del consorcio. No le pidas al chat el balance del consorcio: no está en las fichas ni es el oficio.
- Prohibido un Excel “del edificio” que vuelva a ser el sistema.
- Permitido un resumen verbal o un set de PDFs del mismo día.
- Cada mora con su contrato y su intimación.
Notas de PH que viven en la ficha del inmueble
Horarios de mudanza, mascotas del reglamento, contacto del encargado: eso es nota de inmueble, no cláusula inventada. No conviertas el reglamento en un segundo contrato dentro del sistema. El contrato dice lo que las partes firmaron. Horarios de mudanza y contacto del encargado viven como nota, no como cláusula inventada.
Cuando el locatario pregunte “¿puedo colgar un aire?”, la respuesta operativa es: lo que dice el contrato y el reglamento que guardaste. El sistema no es el administrador del PH. Es la memoria de la agencia sobre esa unidad alquilada. El sistema es la memoria de la agencia sobre esa unidad alquilada, no el administrador del PH.
Cartera de un mismo PH, fichas que no se pisan
Inmueble, locatario repetido y el límite con el consorcio: lecturas para no fusionar el edificio: